Trūkstamo vidurio sprendimas

(Vaizdai BUILD LLC)
Miestų planavimo ir plėtros pasaulyje kilo nepaprastai daug diskusijų trūksta vidurinio korpuso pastaruoju metu valstijos, apskričių ir miestų lygiu. Sąvoką gražiai apibendrina Vikipedija:
„Trūksta vidutinio būsto reiškia vidutinio tankio būsto trūkumą Šiaurės Amerikos kontekste. Šis terminas apibūdina miesto planavimo reiškinį… dėl zonavimo taisyklių, skatinančių socialinį ir rasinį atskyrimą ir nuo automobilių priklausomą priemiesčių išsiplėtimą.
Vidutinio tankumo būstui būdingi įvairūs daugiabučių arba grupinių būstų tipai, kurie vis dar yra suderinami su vienos šeimos ar pereinamaisiais rajonais savo mastu ir aukščiu. Daugiabučiai būstai palengvina vaikščiojamus rajonus ir įperkamą būstą bei reaguoja į besikeičiančius demografinius rodiklius.
Čia, Vašingtono valstijoje, House Bill 1110 (vadinamas kaip Vidurio būsto įstatymas) sprendžia šį kritinio būsto trūkumą, reikalaujant, kad Vašingtono miestai leistų vidutinį būstą gyvenamuosiuose rajonuose ir apriboti, kaip miestai gali jį reguliuoti.
Sietlo planavimo ir bendruomenės plėtros biuras (OPCD) neseniai paskelbtame vieno Sietlo plano projekte taip pat konkrečiai atkreipė dėmesį į vidutinį būstą:
Prie plano projekto pridedama ataskaita apie zonavimo pokyčius Sietlo rajonuose, siekiant padidinti būsto pasirinkimą, ypač vidutinio būsto, pvz., 3 aukštų, 4 aukštų ir kitų prijungtų ir atskirų būsto tipų visose mūsų kaimynystės gyvenamosiose vietovėse.
Tikimasi, kad vyriausybės ir jurisdikcijos ne tik pripažins įperkamo būsto krizę, bet ir priims teisės aktus, skatinančius ir remiančius šį labai reikalingą būsto tipą. Atsiradus šiam naujam teisiniam ir politiniam vėjui, dabar kūrėjai ir architektai turi naršyti pagal sudėtingus zonavimo ir statybos kodeksus ir iš tikrųjų suteikti vidutinį būstą.
Per pastaruosius kelerius metus BUILD komanda ėmėsi šios problemos, o mes strategavome metodus, kaip efektyviai projektuoti, leisti ir kurti projektus, kurie sprendžia šią tipologiją. Dabar sukūrę daugybę vidutinių būsto projektų, turėjome galimybę pasinaudoti tuo, ko išmokome, patobulinti metodus ir taikyti vis tikslesnes strategijas įvairiose Ramiojo vandenyno šiaurės vakarų vietose ir situacijose.
Neseniai atlikta tuščio žemės sklypo Sietlo Fremonto kaimynystėje galimybių studija rodo, kaip gerai tam tikros strategijos gali paversti mažą miesto sklypą reikalingu vidutiniu būstu ir finansiškai patikima ilgalaike investicija. Strateginis planavimas, apgalvotas dizainas ir gudrus leidimų išdavimas leidžia šiame tvarkingame 5400 kvadratinių pėdų sklype pastatyti keturių lygių 14 butų daugiabutį.
Žinoma, kiekvienas pastatų skyrius turi savo politiką, kiekvienas sklypas turi savo niuansų, o kiekvienas savininkas ir plėtotojas turi savo pro forma kriterijus. Nepaisant to, mes nustatėme, kad šios penkios strategijos taikomos daugumai jurisdikcijų ir sukuria efektyvius plėtros projektus trūkstamam viduriui.
SUŽINOKITE ZONŲ PAKEITIMUS
Kiekvienas miestas turi savo tankumo leidimus, o dėl valstybės spaudimo zonavimo kodai, reguliuojantys šias tankio ribas, gali keistis – paprastai naudojant didesnį tankį. Jei architektas yra protingas, kiekvienas Sietlo sklypas dabar gali palaikyti mažiausiai tris vienetus, o jei OPCD gaus vieno Sietlo plano patvirtinimą, tai padidės iki keturių vienetų. Panašūs pokyčiai laukia įvairių zonų ir tankumo scenarijų. Jei esate Sietlo gyventojas, verta stebėti OPCD svetainę ir socialinės žiniasklaidos platformas, o jei galite toleruoti priešininkus, vieši susirinkimai skelbiami čia. Kūrėjai ir architektai, kurie neatsiliks nuo zonavimo kodų pasikeitimų, žinos apie sklypus, kurių vertė artimiausiais metais labai padidės; Kitaip tariant, siūlomi zonavimo kodų žemėlapiai padeda nustatyti, kurie sklypai turėtų būti apsaugoti dabar, kad vėliau būtų galima plėtoti.
ATKREIPKITE DĖMESĮ LEIDŽIAMŲJŲ Slenksčių
Kai projektas peržengia tam tikrą ribą, daugelis miestų reikalauja projekto peržiūros etapo kaip žemės naudojimo leidimo dalies. Šie dizaino peržiūros reikalavimai dažnai užima daug laiko ir yra brangūs; jie taip pat kviečia miestą (arba komitetą) prie projektavimo stalo. Nors projekto peržiūros ketinimas gali turėti savo privalumų, biurokratija, kurią ji įveda į vidutinį būstą, nėra pradžia; dėl papildomo biudžeto ir biurokratijos, reikalingos projekto peržiūrai, šie projektai baigiasi.
Kiekvienas miestas ir jurisdikcija turi savo dizaino peržiūros slenkstį. Čia, Sietle, vienas iš svarbiausių yra 8000 bruto kvadratinių pėdų daugiabučiam projektui; viršijant tai, taikomos įvairios dizaino peržiūros slenksčiai, tačiau žemiau šios projekto peržiūros nereikia. Kaip minėta pirmiau, norint finansiškai sukurti vidutinį būstą, šie projektai paprastai turi būti strategiškai suprojektuoti neviršijant 8 000 kvadratinių pėdų slenksčio.
DIZAINUI REIKIA SKAIČIŲ IR SKAIČIAMS REIKIA DIZAINAS
Vidurinis korpusas turi būti projektuojamas iš abiejų galų vienu metu. Projektas turi atitikti tam tikrus rodiklius, kad būtų palaikomas pro forma, o projektas turi atitikti statybos kodeksą, numatyti protingus būstus ir sukurti pageidaujamą pastatą. Pradedant kurti tik iš vienos iš šių perspektyvų, kyla pavojus kitai; jei dizainas nenaudoja teisingų skaičių, pro forma neveiks; ir jei pro forma neapima malonių būstų, projektas nebus nuomojamas.
Viena iš pagrindinių BUILD vidutinio būsto plano strategijų yra sumažinti apyvartą, kad būtų galima maksimaliai padidinti nuomojamą plotą. Turėdami vidutinį būstą, mes paprastai siekiame, kad nuomojamas plotas būtų nuo 85 iki 92%. Tai patvirtina išankstinę formą ir išlaiko projektą tvirtoje finansinėje kelyje. Kartu reikia atsižvelgti į pagrindines daugiabučio namo funkcijas ir patogumus. Būstai turėtų būti šviesūs ir erdvūs, o jų aukštų planuose dabar turi būti vietos darbui iš namų. Šiems pastatams reikalingos tinkamos pagalbinės patalpos, praktiški atliekų ir perdirbimo įrenginiai bei tinkama dviračių saugykla. Visa tai turi puikiai tilpti į įkvepiančią ir poetišką architektūrą, kuri išsiskiria iš visų nuomos rinkos niūrybių, nes jei pastatas nėra užimtas, iš tikrųjų nesvarbu, kas yra pro forma.
BŪK KUR KAMULIS WILL BŪKITE NE TEN, kur DABAR YRA KAMULIS
Pro sporte tikras talentingo žaidėjo amatas yra būti ten, kur kamuolys valios būti, o ne ten, kur yra šiuo metu. Plėtra yra panaši tuo, kad kūrėjai ir projektavimo komandos turi planuoti, kur zonavimas, statybos kodeksai, palūkanų normos ir nuomos tarifai valios būti, o ne ten, kur jie yra. Šios komandos atlieka galimybių studijas dabar kad kai paskolos palūkanų normos yra palankesnės, turtas jau buvo patikrintas ir projektas turi koncepcijos įrodymą. Kai į žaidimą vėluojantys kūrėjai varžosi tarpusavyje, kad patektų į išmanančio architekto grafiką, būtent išmanieji jau užsitikrino optimalią žemę ir atsiduria leidimų eilėje.
SUVEIKITE SAVO ARCHITEKTŲ KOMANDĄ DABAR
Galiausiai, dėl visų pirmiau minėtų priežasčių, anksti pasirinkite savo architektų komandą ir užmegzkite ryšį su ja; ir įvesti įprastą galimų savybių galimybių studijų atlikimą, kad santykiai būtų sklandūs, o architektas tiksliai žinotų, ką ir kada pristatyti. Kai tik tas siuntinio brangakmenis pateks į rinką, šios komandos galės sklandžiai patikrinti turtą ir perduoti projektą anksčiau nei bet kas kitas.
Šios penkios strategijos, sukurtos daugiau nei 20 metų projektuojant, plėtojant ir statant daugiabučių namų projektus, leidžia rasti konkretų sprendimą Ramiojo vandenyno šiaurės vakaruose ir aplink jį. Projektai, kurie geriausiai sprendžia trūkstamus vidutinius būstus, yra nuo keturių iki dvidešimties vienetų ir paprastai ne daugiau kaip keturių aukštų. Jie atitinka visas pirmiau nurodytas strategijas ir tinka mažiems miesto sklypams, kurie vis dar yra prieinami tokiuose miestuose kaip Sietlas. Kiekvienas regionas ir miestas turi savo kriterijus ir projektavimo veiksnius, tačiau, atsižvelgiant į daugiabučių namų pobūdį, esame pasirengę lažintis, kad šis projekto mastas kartu su šiomis strategijomis išspręs trūkstamą vidurį daugelyje miestų.
Norėdami gauti daugiau patarimų, gudrybių ir gairių, kaip sukurti trūkstamą vidurį, rekomenduojame šį straipsnį apie Juniper Flats Sietle.
Linkėjimai nuo komandos BUILD