AEC patikrinimai yra raktas į finansiškai perspektyvius biuro ir gyvenamųjų namų pritaikymo pakartotinio naudojimo projektus

Maždaug prieš metus mūsų pramonė buvo sužavėta idėja, kuri atrodė kaip stebuklingas vaistas nuo šokiruojančio didelio laisvų biurų skaičiaus ir didėjančio būsto trūkumo. Iš pažiūros paprasta idėja tuščius biurų pastatus paversti daugiabučiais atrodė lengvas ir elegantiškas sprendimas. Tačiau per pastaruosius mėnesius matėme tik keletą šių konversijų, nepaisant beveik visuotinio entuziazmo šiai koncepcijai.

Taip yra dėl to, kad architektams ir kūrėjams atidžiau pažvelgus į konversijos kandidatus, jie pastebi, kad daugeliu atvejų projektas nėra finansiškai naudingas. Tiesą sakant, yra daug atvejų, kai geresnė investicija yra nugriauti esamą biurų pastatą ir jo vietoje atstatyti daugiabučių namų namą. Be to, daugelis projektų, kurių ėmėsi kūrėjai, buvo vykdomi su nenumatytų komplikacijų. Visa tai kelia klausimą: ar verta apsvarstyti šias konversijas? Ar ši kadaise įspūdinga idėja yra ne kas kita, kaip komercinio nekilnojamojo turto Pandoros skrynia?

Atsakymas, kaip ir pati koncepcija, yra sudėtingas. Nors tiesa, kad šie projektai gali būti sunkūs, yra tiesiog per daug naudos, kad visiškai atsisakytume idėjos. Yra biurų pastatų, kuriems daugiabučio pertvarkymas yra puikus sprendimas, ir nors gali atrodyti bauginantis pasiūlymas rasti neapdorotą deimantą, AEC komandos įtraukimas į procesą gali padėti apsaugoti jūsų investicijas.

Paprastai sutartis su AEC komanda sudaroma tik po pirkimo sandorio sudarymo. Tada jau per vėlu. Investicijos buvo padarytos, o kūrėjas jau yra apkrautas pastatu ir visomis jo paslėptomis problemomis bei komplikacijomis, kurios gali greitai sumažinti IG. Sudarius sutartį su AEC komanda ankstyvame sandorio sudarymo proceso etape, kūrėjas gali panaudoti komandos žinias, kad nustatytų brangias problemas ir komplikacijas.

Panašiai kaip samdant inspektorių prieš įsigyjant namą, prieš įsigyjant biurų pastatą, skirtą paversti daugiabučiu gyvenamuoju, prasminga pakviesti AEC komandą. Komanda gali atlikti kriminalistinį pastato vertinimą, kad nustatytų daugybę problemų, pvz., pastatų tipologijų neatitikimus, įskaitant kodų problemas, gaisro gesinimo maršrutus, lifto greitį ir kiekį bei akustinius reikalavimus. AEC komanda taip pat gali padėti nustatyti bet kokiam senesniam pastatui būdingas problemas, įskaitant energijos neatitinkančius išorinius stiklus ir sienų surinkimą, renovacijos reikalavimus ir pastato apvalkalo bei horizontalių paviršių hidroizoliacijos problemas.

Kai patikrinimas bus baigtas, AEC komanda gali pateikti įžvalgų apie išlaidas ir laiką, reikalingą visoms šioms problemoms ištaisyti, taip pat kurios problemos yra lemtingos pastato, kaip daugiabučio turto, potencialui. Ši įžvalga kartu su struktūrinių ir Europos Parlamento narių modifikacijų, susijusių su perkėlimu, sąnaudomis, gali suteikti kūrėjams daug aiškesnį tikrosios nekilnojamojo turto vertės vaizdą, o tai sutaupys nemažo galvos skausmo ateityje, kai visos šios problemos bus atskleistos griaunant ar statant, kai tai toli. per vėlai.

Nors kai kurie sąnaudas suvokiantys kūrėjai gali nenorėti didinti savo išankstinių išlaidų taip anksti sudarydami sutartį su AEC komanda, nauda gerokai viršija visas papildomas išlaidas. Puikus pavyzdys yra biuro ir daugiabučių namų pritaikymo pakartotinio panaudojimo galimybių studija, kurią neseniai atliko Nadel šešių aukštų 115 000 kvadratinių metrų biurų pastatui Santa Monikoje, Kalifornijoje. Iš pradžių pastatytas 1976 m., šis pastatas turėjo daug problemų. susiję su senesniais pastatais, be daugybės komplikacijų, susijusių su adaptyviu pakartotiniu naudojimu.

Pavyzdžiui, trys iš šių galimų problemų gali būti energijos neatitinkančios išorės, pastatų konstrukcijos, kurios neatitinka dabartinių kodų, ir pastato apvalkalo bei horizontalių paviršių hidroizoliacijos problemos. Vien tik šių problemų ištaisymas, be kitų galimų komplikacijų, gali kainuoti iki 2,5 mln. Žinojimas apie šias išlaidas prieš sudarant sandorį dėl pastato akivaizdžiai viršija bet kokias galimas papildomas išlaidas, susijusias su AEC komandos sudarymu iš anksto.

Nors pritaikomas pakartotinis naudojimas biure ir daugiabučiuose namuose gali būti ne ta, kurios pramonė tikėjosi, yra pastatų, kuriuose prisitaikantis pakartotinis naudojimas vis dar gali būti naudingas. Tereikia pakoreguoti operacijų tvarką ir pasitelkti AEC komandos paslaugas prieš užbaigiant sandorį, siekiant užtikrinti, kad pastatas būtų perspektyvus kandidatas ir sutaupytų daug nusivylimo ir pinigų.