Ilgalaikių bendruomenių kūrimas: interviu su Lake Union partneriais, 1 dalis

Beveik prieš dešimtmetį BUILD susitiko su Joe Fergusonu ir Patu Foley iš Sietlo nekilnojamojo turto plėtros įmonės „Lake Union Partners“, kad aptartų sąžiningą plėtrą, rajonų tvirtinimą ir įperkamo miesto būsto kūrimo iššūkius. Tikimės, kad jums patiks šis pokalbis iš mūsų archyvų. 2 dalį galite perskaityti čia.

Daugelis jūsų projektų yra atskirtuose rajonuose; Kokių rūpesčių bendruomenėms kilo dėl galimos gentrifikacijos, kurią sukelia jūsų pokyčiai?

Pat Foley: Kalbant apie bendruomenės komentarus, tai dažniau apie socialines problemas, o ne apie tikrąjį vystymąsi. Dažniausia problema, iškelta kaimynystėje, yra dėl prieigos. Pavyzdžiui, įgyvendindami projektą „East Union“, bendruomenė nerimavo, kad ketiname įdėti į aukščiausios klasės bakalėjos parduotuvę, kurios paprastas pilietis negalėjo sau leisti. Tai mums sudėtinga, nes norime įtraukti kokybišką ir gerai suplanuotą parduotuvę – tuo pat metu negalime nustatyti jų kainų.

Joe Ferguson: Manau, kad nustatėme potencialių naujų gyventojų ir mažmeninės prekybos rinką, kuriai ne tik rūpi tvarumas, bet ir socialinio teisingumo jausmas; mes stengiamės įtraukti apylinkių vertybes ir interesus.

Jūsų 19th & Mercer projektas apima Tallulah restoraną (dabar uždarytas) iškilioje kampinėje prekybos vietoje, kuri priklauso Lindai Derschang (Linda's Tavern, King's Hardware, Smith, Oddfellows, Bait Shop savininkė) ir ją valdo. Kaip susiklostė jūsų santykiai su Derschang?

PF: Linda tikrai šauni ir tapo drauge nuo 19th&Mercer sukūrimo. Planuodami projektą visada grįždavome prie minties, kad kampinė prekybinė erdvė yra didžiausias pastato prioritetas. Dirbome su puikiu architektu Weinstein A|U, todėl nebuvome taip susirūpinę dėl viršutinių aukštų butų dizaino. Kampinė erdvė turėjo būti kažkuo ypatinga, todėl pastatą gerokai atitraukėme nuo šaligatvio, kad atsirastų vietos erdviam kiemui, žinodami, kad tai bus svarbiausia norint pritraukti geriausią nuomininką. Nuo pat pirmos dienos turėjome omenyje Lindą Derschang. Tiesą sakant, mes nesidomėjome jokiais kitais verslo savininkais. Žinojome, kad jei Linda jame atidarys restoraną ir barą, tai suteiks vietai patikimumo; ji turi tokį puikų stilių ir, atrodo, visada žino, ką reikia daryti su erdve. Taip pat žinojome, kad jei Linda būtų kampinėje erdvėje, ateitų ir kitų kokybiškų vietinių verslo savininkų. Buvo labai smagu susipažinti su Robinu Wehl iš Hello Robin, Molly Moon iš Molly Moon's Homemade Ice Cream, Tierany Slater iš The Herbalist ir Dani Cone iš Cone & Steiner, kurie visi yra nuostabūs pastato nuomininkai.

Nedelsdami pradėjome dirbti su Linda, paskatindami ją protiškai investuoti į projektą, ir ji padėjo mums apgalvoti Tallulah's dizainą. Atvirai kalbant, bendra pastato išvaizda ir pojūtis buvo kažkas, dėl ko ji suvaidino pagrindinį vaidmenį. Nors Linda nėra architektė, ji turi tikrai gerus vietos kūrėjos instinktus ir yra nuostabi savamokslė dizainerė. Tiesą sakant, ji dabar dirba su mumis prie mūsų East Union projekto, bendradarbiauja su mūsų interjero dizaineriu, kad sukurtų bendras erdves ir formuotų vienetų dizainą.

JF: Kai pirmą kartą kreipėmės į Lindą, ji pasakė, kad nenori dalyvauti naujos statybos projekte – ji negalėjo matyti savęs naujame pastate. Paklausėme: kodėl gi ne? Mes neketinome atkurti paveldo mūrinio pastato, bet galbūt galėtume įtraukti tą pačią šilumą, natūralias medžiagas ir vidaus-lauko erdves, kurios jai rezonavo. Manau, kad tai buvo vienas didžiausių mūsų laimėjimų, nes mums pavyko paskatinti ją galvoti apie naujas statybas.

Jūs pripažįstate, kad tinkamų patalpų įvedimas į pirmame aukšte esančias mažmeninės prekybos patalpas suteikia projektui pridėtinės vertės ir naudingas gyvenamiesiems būstams bei kitoms parduotuvėms. Kodėl atrodo, kad dauguma miesto kūrėjų nesuvokia šios koreliacijos?

JF: Tai sudėtinga. Tai yra kažkas, kas daugeliui kūrėjų neįdomu, arba jie nemano, kad turi laiko tai spręsti. Įprastas būdas yra tiesiog pasamdyti brokerį, kuris patikrins langelius, kol jų kapitalo partneriai susitars. Daugeliui kūrėjų nebūdinga galvoti ne tik apie artimiausią laikotarpį, nes tokiu atveju jie nepastebi, kaip projektas papildo bendruomenę ir kaip laikui bėgant gyventojai su juo bendrauja. Realybė tokia, kad trumpalaikis mąstymas skatina rinką, o didžioji dalis kapitalo veikia per trejų–penkerių metų laikotarpį, o tai galiausiai informuoja, kaip veikia vystymo bendruomenė.

PF: Nesvarbu, ar mes laikome, ar parduodame, projektas yra mūsų darbo atspindys; kiekvieną kartą stengiamės padaryti šiek tiek geriau, giliau galvojame apie dizainą ir pristatome gerą kaimynystėje esančią mažmeninę prekybą. Didžiuojamės savo darbu ir planuojame visą likusį gyvenimą gyventi Sietle. Tačiau esame susirūpinę, kad dėl naujų miesto mokesčių už komercines patalpas visuose naujuose pastatuose mums bus sudėtingiau įsigyti vietinių mažmeninės prekybos parduotuvių, barų ir restoranų savo projektuose.

Ar galite šiek tiek pakalbėti apie tai, kodėl iš dalies subsidijuojate mažmeninės prekybos plotus, kad užtikrintumėte tinkamą verslą?

PF: Šios vietos yra palikimas, kurį sukuriame rajonams. Pavyzdžiui, 19th& Mercer turėjome žodinį didelio kavos tinklo pasiūlymą užimti Tallulah's užimamą erdvę beveik dvigubai didesne kaina už kvadratinį pėdą, nei pradėjome su Linda. Jos palūkanų norma buvo mažesnė už rinkos kainą, todėl per trejus ar ketverius metus ją padidinome, kad priartintume prie rinkos, suteikdami Lindai galimybę įkurti Tallulah's ir plėsti savo klientų bazę, iš pradžių nemokėdami didesnio nuomos mokesčio. Turėdami kavos tinklą būtume turėję nuobodų sausainių pjaustymo verslą, o kaimynystė mūsų už tai būtų nekentusi.

JF: Tai buvo galimybė pagyvinti visą gatvę. Kalbama apie kaimynystės įtvirtinimą kažkuo ypatingesniu nei fojė su kavine. Turėjome daug žmonių priminti apie tokio mąstymo svarbą ir, mūsų pramonės laimei, pradedame matyti, kad kiti kūrėjai kalba ta pačia kalba.

Ar toks požiūris į apgalvotą darbą yra naudingas ugdant nuosavybės partnerius? Ar jie mato to vertę?

JF: Jie nežiūri į mūsų darbo kokybę ir nusprendžia sumažinti investicijų grąžą, kad galėtų su mumis bendradarbiauti. Nėra tiesioginės ekonominės naudos dirbant labiau apgalvotą darbą. Tačiau tuo pat metu jie džiaugiasi galėdami daryti daugiau verslo, santykiai tampa programiškesni, o mes gauname pakartotinių investicijų. Mūsų reputacija tokiose vietose kaip Sietlas ir Portlandas taip pat gali padėti užmegzti ryšius ir sudaryti sandorius.

Atsižvelgiant į jūsų tyrimą, kaip kūrėjai gali sukurti būstą, kuris būtų prieinamesnis ir įperkamas?

JF: Vis dar svarstome, kaip galėtume pristatyti mišrias pajamas gaunančius pastatus. Sistema tiesiog nėra tinkamai tam pritaikyta. Dėl to, kaip vyriausybė suteikia dolerius federaliniu, valstijos ar miesto lygmeniu, ir to, kaip pelno siekiantys skolintojai reikalauja užstato, abu galai nesutampa. Taigi pirmasis mūsų žingsnis buvo išsiaiškinti, kaip juos sujungti.

PF: Pagal dabartinę sistemą sunku sukurti įperkamą būstą, ypač atsižvelgiant į dideles statybos išlaidas. Mūsų „Gaidžio“ projektas yra geras pavyzdys, kaip komunalinės išlaidos gali tapti nekontroliuojamos ir turėti įtakos įperkamumui. Turėjome laikinai perkelti elektros laidus kitoje gatvės pusėje, kad būtų galima išlaisvinti statybinį kraną, o „Seattle City Light“ už šešias ar aštuonias valandas iš mūsų pareikalavo 100 000 USD, kad galėtume perkelti linijas. Pripažįstame, kad yra ir kitų išlaidų, išskyrus laiką, sugaištą perkeliant elektros linijas, tačiau šie mokesčiai yra per dideli. Mes visi esame pagrįsti, tačiau tai tik vienas nedidelis projekto išlaidų pavyzdys, dėl kurio galiausiai tam tikru mastu padidėja nuomos mokesčiai. Norėtume, kad galėtume apmokestinti mažesnę nuomą, ir taip, mes ieškome nedidelės grąžos, kad pateisintume savo projektus, bet jei išlaidos būtų mažesnės, nuomos mokesčiai galėtų būti mažesni. Įperkamo būsto vystytojai sprendžia tas pačias problemas.

Neseniai susipažinau su kai kuriais „Mercy Housing“ žmonėmis. Jie stengiasi suteikti tikrą mažas pajamas gaunantį būstą ir negauna jokių pertraukų iš miesto dėl mokesčių, tokių kaip elektros linijos perkėlimas. Mano požiūriu, jie turėtų būti tinkami supaprastintai dizaino peržiūrai. Turi būti suteikta tam tikra prasminga pagalba, kurią miestas gali pasiūlyti plėtotojams, nesvarbu, ar jie siekia pelno, ar nesiekia pelno, už prieinamą būstą.

JF: Manau, kad HALA (Housing Affordability and Livability Agenda) rekomendacijos yra fantastiškos. Turėtume jų siekti ir nesiblaškyti dėl geros savijautos politikos, kuri kitu atveju tai sutrukdytų.

Džo Fergusonas vadovauja „Lake Union Partner“ įsigijimo ir kapitalo plėtros pastangoms bei vadovauja įmonei kuriant veiksmingas investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybes. Joe dirba Kolorado universiteto nekilnojamojo turto centro Nacionalinėje patariamojoje taryboje.

Pat Foley valdo ir prižiūri „Lake Union Partners“ plėtrą, daugiausia dėmesio skiria vietų kūrimui, aktyviai dalyvauja teisių suteikimo procese ir palaiko ryšius su investicijų partneriais.